Yüksek enflasyon ortamında kredili konut yatırımının avantajlarına odaklanan bu yazıda, finansal stratejilerinizi gözden geçirmenin ve gelecekteki enflasyon beklentilerini değerlendirmenin önemini keşfedin. Daha önce yazdığım Enflasyondan Korunmak İçin Ev Sahibi Olmanın Önemi yazımı detaylandıralım.
Kredi Kullanmanın Getiri ve Risk Analizi
Üretici tarafındaki enflasyonun, yani yurtiçi üretici fiyat artışının üç haneli rakamlara çıkarak yüzde 105’e ulaştığı bir dönemde, finansal stratejiler de gözden geçirilmeye başlanıyor. Fiyat enflasyonu, genel olarak bir ekonominin fiyat seviyelerinde sürekli bir artışı ifade eder. Bu süreçte, birçok varlık, özellikle gayrimenkul, enflasyona paralel olarak değer kazanma eğilimindedir. Bu noktada, konut edinimi uzun dönemde enflasyona karşı koruma sağlayan önemli bir yatırım alternatifidir.
Enflasyonun fiyatları artırması, alacaklılar için olumsuz, borçlular için ise olumlu bir durum ortaya çıkarır. Toplumdaki paranın maliyetini belirleyen faiz, gelecekte beklenen enflasyona göre şekillenir. Tasarruf sahipleri, satın alma güçlerini korumak amacıyla en azından beklenen enflasyon oranında faiz talep ederler.
Ancak beklenmeyen bir enflasyon artışı, önceden kurulan borç-alacak ilişkilerinde alacaklıların reel gelirini azaltarak, borçlulara gelir ve servet transferine neden olabilir. Yüksek enflasyon dönemine geçildiğinde, düşük faiz oranlarıyla alınan evin değeri artmasına rağmen borç miktarı aynı kalır.
Yatırımın Getiri Hesaplamaları ve Maliyet Analizi
Yeni borç-alacak ilişkilerinde beklenen enflasyon arttıkça, faiz oranları da yükselecektir. Artan faiz oranları, kredi taksit tutarlarını yükseltecek ve yüksek enflasyon nedeniyle konut fiyatları da artacaktır. Bu durumda, konut satın almak için gerekli peşinat miktarı artacak ve birçok hane için kredi erişimi zorlaşacaktır.
Ancak, gelecekteki enflasyona yönelik beklentiler zaman zaman farklılık gösterebilir. Örneğin, günümüzde tüketici enflasyonu yüzde 55, on yıllık tahvil faizi ise yüzde 25 seviyesindedir. Bu durum, piyasalarda yüksek enflasyonun geçici olduğu beklentisinin olduğunu göstermektedir.
Bu durum, konut fiyatlarındaki artışın mevcut kredi faiz oranlarının üzerinde gerçekleşeceğini uman yatırımcılar için bir kazanç kapısı açabilir. Bazı bankaların sunduğu konut kredisi faiz oranları yıllık maliyetle birlikte yüzde 18 ile yüzde 20 arasında değişmektedir. Bu koşullar altında, konut fiyatlarındaki artışın kredi maliyetinin üzerinde olacağı beklentisiyle, yüksek faiz oranlarına rağmen kredi kullanmak avantajlı olabilir.
Konut Fiyatlarındaki Beklenen Artışın Krediye Etkisi
Örnek vermek gerekirse; önümüzdeki bir yıl içinde konut fiyatlarındaki artış beklentiniz yüzde 50 ise yüzde 20 maliyetle kredi kullanmak, her 100 bin liralık kredi için size 30 bin lira kazanç sağlayabilir. Üstelik, satın alınan konutun yüzde 80’ine kadar kredi kullanılmışsa, kaldıraç etkisi nedeniyle cebinizden çıkan paranıza yüzde 100’lere varan bir kazanç elde edebilirsiniz.
Bir örnek üzerinden somutlaştıralım: Önümüzdeki bir yıl içinde konut fiyatlarındaki artış oranını yüzde 50 olarak öngörüyorsanız, 200 bin TL öz kaynağınızın yanı sıra yıllık yüzde 20 maliyetle, 10 yıl vadeli 800 bin TL kredi kullanarak bir milyon TL’lik bir ev satın aldığınızı varsayalım. Yıllık geri ödemeniz yaklaşık 173.000 TL olacaktır. Bir yılın sonunda borcunuzun bir kısmını ödemiş olacağınızdan anapara borcunuz 768.500 TL’ye gerileyecektir. Yatırımın yıllık getirisi, kazanç/toplam ödemeler oranıyla yüzde 92 olacaktır.
Sonuç olarak, konut fiyatlarındaki beklenen artış, kredi maliyetlerinin üzerinde olduğu sürece yüksek enflasyon ortamlarında bile kredili konut yatırımı avantajlı olabilir. Yatırımcılar, piyasa koşullarını dikkatlice analiz ederek kredili konut yatırımının potansiyel kazanç kapısından faydalanabilirler.
