Gayrimenkul Sertifikası, inşa edilecek veya edilmekte olan bir projenin finansmanında kullanılmak üzere ihraç edilen menkul kıymetlerdir. Bu finansal araç, yatırımcılara sertifika biriktirme yoluyla konut sahibi olma veya gayrimenkul değerlemesine katılma imkanı sunar. Ancak Gayrimenkul Sertifikası’nın sunduğu fırsatlar bununla sınırlı değildir. Aynı zamanda, küçük yatırımcılara değerli gayrimenkul projelerine yatırım yapma fırsatı sunan, faizsiz bir sermaye piyasası aracıdır.
Bu rehber yazısında, Gayrimenkul Sertifikası’nın ne olduğunu, nasıl çalıştığını ve yatırımcılara sağladığı avantajları ayrıntılı bir şekilde inceleyeceğiz. Ayrıca, Borsa İstanbul’da işlem gören sertifikaların nasıl alınıp satılabileceği konusunda bilgi vereceğiz. Gayrimenkul Sertifikaları’nın işlem gördüğü Borsa şeffaflığı ve SPK denetimi hakkında da detaylı bilgilere yer vereceğiz.
Sertifikanın yatırımcılara sağladığı faydalar:
- Gayrimenkul Sahibi Olma İmkanı: Yatırımcılar, Gayrimenkul Sertifikası biriktirerek belirli bir inşaat projesinden konut, ofis, işyeri gibi gayrimenkul sahibi olma fırsatını elde ederler. Bu sayede gayrimenkul mülkiyetine sahip olmanın getirdiği avantajlardan yararlanabilirler. Almış olduğunuz gayrimenkul sertifikası ile belirli bir bağımsız bölüme değil, temel olarak ilgili projeye ortak olunmaktadır.
- Değer Artışından Faydalanma: Gayrimenkul Sertifikası sahipleri, inşaat projesindeki değer artışından faydalanma şansına sahiptirler. İnşaat projesi tamamlandığında gayrimenkul değeri genellikle artar ve yatırımcılar sahip oldukları sertifikaları satarak kar elde edebilirler.
- Faizsiz Yatırım: Gayrimenkul Sertifikası, faiz kazancı içermeyen bir yatırım aracıdır. Bu, yatırımcıların İslami finans prensiplerine uygun bir şekilde yatırım yapmalarını sağlar.
- İşlem Kolaylığı: Yatırımcılar, sahip oldukları Gayrimenkul Sertifikalarını Borsa İstanbul’da işlem gördüğü için istedikleri zaman alabilir veya satabilirler. Bu, likit bir piyasa sunarak yatırımcılara esneklik sağlar.
- Küçük Yatırımcılara Fırsatlar: Gayrimenkul Sertifikası, küçük yatırımcılara büyük gayrimenkul projelerine katılma fırsatı sunar. Yatırımcılar, kendi bütçelerine uygun miktarda sertifika alarak büyük projelere yatırım yapabilirler.
- Şeffaflık ve Denetim: Gayrimenkul Sertifikaları, Borsa İstanbul’da işlem gördüğü ve SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) denetimi altında olduğu için yatırımcılara güvenilir ve şeffaf bir yatırım ortamı sunar.
Sertifika İle Bağımsız Bölüm Satın Almak
Yeterli sayıda Gayrimenkul Sertifikası biriktirdiğinizde istediğiniz bağımsız bölümü satın alabilirsiniz. Bu işlem, yatırım kuruluşu aracılığıyla ihraççıya asli edim talebiyle başvurarak gerçekleşir. Asli edim talepleri, başvuru sırasına göre yerine getirilir. Ancak, belirli bir bağımsız bölümü satın alabilmeniz için şu koşulların sağlanması gerekmektedir:
- İlgili bağımsız bölüm daha önce satılmamış olmalıdır.
- Yatırım kuruluşu tarafından başvurunuz asli edim talebi olarak kabul edilmelidir.
Başvurunuzun reddedilmesi durumunda, henüz satılmamış diğer bağımsız bölümlerden tercihte bulunma hakkınız devam eder. Sertifikaların halka arzı öncesinde projedeki belirlenen gayrimenkuller için kaç adet sertifika toplanması gerektiği ilan edilir. Yatırımcının gayrimenkul sahibi olması için seçtiği gayrimenkul tipinin gerektirdiği sayıda sertifika sahibi olması gerekmektedir. Yatırımcı halka arza katılarak sertifika sahibi olabileceği gibi daha sonra ikincil piyasadan, yani borsada işlem görecek sertifikalardan alarak sahip olduğu sertifika sayısını artırabilir. Sertifika biriktirerek gayrimenkul sahibi olmaya asli edim adı verilmektedir.
İzahneme veya ihraç belgesinde detaylarıyla projeye konu edilen tüm bağımsız bölümler paylandırılır. Paylandırma esnasında dairelerin şerefiye payları bağımsız bölümlerin pay adetlerine yansıtılmaktadır. İzahname/ihraç belgesinde yer verilmek koşuluyla bağımsız bölümler için gerekli pay adetleri sonradan da değişkenlik gösterebilmektedir.
Ev sahibi olmak istenmiyorsa:
Sertifika sahipleri, projenin tamamlanmasını beklemeksizin sahip oldukları sertifikaları borsada satabilirler. Bu sayede, projedeki değer artışından herhangi bir anda kazanç elde etme imkanına sahiptirler. Sertifikalar, halka arz edildikleri günden başlayarak projenin tamamlanmasına kadar, tali edim süresinin sonuna kadar borsada işlem görebilirler. İhraç edilecek gayrimenkul sertifikaları, Borsa İstanbul Düzenlemeleri çerçevesinde Borsa İstanbul’da pay piyasasında işlem görecek olup, ikinci elde proje sonuna kadar dilendiği anda Borsa İstanbul’da oluşacak fiyat üzerinden alınıp satılabilecektir.
Sertifikanın taşıdığı temel riskler:
- Değer Değişimi Riski: Gayrimenkul Sertifikası, çıkarıldığı inşaat projesinin değerine bağlıdır. Bu nedenle, inşaat projesinin değerindeki değişimler Gayrimenkul Sertifikası’nın değerine doğrudan etki eder. Değer artışı yaşanmayabilir ve hatta değer kaybı yaşanabilir, bu da sertifika fiyatlarında dalgalanmalara neden olabilir.
- İnşaat Riski: İnşaat projesinin tamamlanmaması veya gecikmesi gibi inşaatla ilgili riskler söz konusu olabilir. Bu durum Gayrimenkul Sertifikası sahiplerini beklenmedik sorunlarla karşı karşıya bırakabilir. Ancak, bazı durumlarda ihraççılar, bu riskleri minimize etmek için önlemler alabilirler.
- Başvuru Önceliği Riski: Gayrimenkul Sertifikası sahiplerinin belirli bir bağımsız bölümü satın alabilmesi için başvuru önceliği bulunmaktadır. Bu, istenen bağımsız bölümün başka bir yatırımcı tarafından satın alınmış olabileceği anlamına gelir. Başvuru önceliği kaybı durumunda yatırımcılar farklı bağımsız bölgeleri tercih etme şansına sahiptir.
- İhraççı Riski: İhraççı, Gayrimenkul Sertifikası sahiplerine yönelik taahhütlerini yerine getirme konusunda başarısız olabilir veya finansal zorluklarla karşılaşabilir. Bu, sertifikaların değerini olumsuz etkileyebilir.
- Likitlik Riski: Gayrimenkul Sertifikaları, borsada işlem görmektedir ancak likidite seviyeleri değişkenlik gösterebilir. Bu nedenle, sertifikaları istediğiniz zaman alıp satamama riski bulunmaktadır.
Sertifikası sahiplerine sağlanan güvenceler
- Tasarruf ve Teminat Güvencesi: Gayrimenkul Sertifikası ihracına konu olan gayrimenkuller ve elde edilen fonlar, ihraççı şirketin yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi durumunda dahi amacı dışında kullanılamaz, rehin verilemez veya teminat olarak gösterilemez. Bu, yatırımcıların yatırımlarının güvence altında olduğunu sağlar.
- Haciz ve İflas Koruması: Gayrimenkul Sertifikası ve ihracına konu olan varlıklar, kamu alacaklarının tahsil amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, iflas masasına dahil edilemez. Bu, yatırımcıların varlıklarının hukuki sorunlardan etkilenmeyeceği anlamına gelir.
- İhtiyati Tedbir Kararı Engeli: Sertifikalar ve gayrimenkuller hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez. Bu, yatırımcıların sahip oldukları varlıkların mülkiyetinin güvence altında olduğunu gösterir.
- Projede Kalmayan Gayrimenkuller İçin Ödeme Güvencesi: Proje tamamlandığında satılamayan gayrimenkuller olması durumunda, sertifika sahiplerine sertifika bedelleri ödenir. Önce açık artırma yoluyla satış denemesi yapılır, ardından kalan gayrimenkuller için ihraççı şirket, yatırımcılara sertifika bedellerini ödemekle yükümlüdür. Bu, yatırımcıların yatırımlarını korumak için alınan bir güvencedir.
